Transaksi properti, mulai dari  tanah, rumah, atau bangunan, sering kali diliputi kebingungan terkait dokumen-legalitas. Salah satu yang paling kerap muncul ialah Akta Jual Beli (AJB). Artikel ini akan membahas mengenai apa itu AJB, bagaimana pembuatannya, apakah wajib melalui notaris, apakah AJB bisa dijadikan bukti kepemilikan, berapa lama prosesnya, dan apakah bisa diurus sendiri.

1. Apa Itu AJB?

AJB adalah dokumen yang dibuat sebagai akta otentik dalam transaksi jual beli properti antara pihak penjual dan pembeli. Dokumen ini memuat data pihak, objek properti, harga, syarat, dan persetujuan kedua belah pihak.

AJB bukanlah sertifikat kepemilikan seperti Sertifikat Hak Milik (SHM). Meski penting, AJB hanya menandakan telah terjadi transaksi jual beli dan peralihan hak, bukan otomatis bukti pemilikan final.

2. Apakah Akta Jual Beli Harus ke Notaris?

Dalam praktik di Indonesia, pembuatan AJB umumnya dilakukan oleh atau di hadapan pejabat berwenang seperti Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris yang memiliki kewenangan membuat akta otentik.

Maka dari itu, AJB harus dibuat lewat PPAT atau notaris agar memiliki kekuatan hukum maksimal sebagai akta otentik. Jika dibuat hanya dengan perjanjian pribadi tanpa notaris/PPAT, maka statusnya bisa lemah.

3. Apakah AJB Bisa Dijadikan Bukti Kepemilikan?

AJB memang sebagai bukti bahwa telah terjadi transaksi jual beli dan peralihan hak, tetapi bukanlah bukti kepemilikan final seperti SHM atau jenis sertifikat lainnya yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Maka dari itu, walaupun sudah memiliki AJB, sertifikat tetap harus diurus agar lebih aman. Hal ini karena prosedur legal kepemilikan di Indonesia menyebutkan bahwa sertifikat yang dikeluarkan BPN adalah bukti kepemilikan paling kuat. Pada hal ini, dapat dikatakan bahwa AJB hanya membantu dalam proses, tetapi bukan akhir.

4. Apakah AJB Bisa Diurus Sendiri?

4.1. Melihat dari regulasi

AJB harus dibuat oleh pejabat yang berwenang (PPAT/notaris) agar memiliki kekuatan akta otentik. Bila Anda mencoba membuat perjanjian jual beli sendiri tanpa PPAT/Notaris, maka risiko legalnya lebih tinggi.

4.2. Risiko jika melakukan sendiri tanpa pengawasan profesional

• Kesalahan penulisan atau kurang verifikasi sertifikat. Hal ini berakibat bisa batal atau dipersengketakan. 
• Objek dalam jaminan bank atau sertifikat palsu sangat tinggi risiko. 
• AJB dibuat tanpa PPAT bisa tidak diterima BPN untuk pendaftaran balik nama. 

Saran: Jika Anda memiliki budget terbatas dan yakin dokumennya sangat sederhana, Anda bisa memilih PPAT lokal yang biayanya lebih ringan atau konsultasi minimal dengan advokat/notaris. 

Konsultasikan pembuatan Akta Jual Beli dengan Master Legal Solution. Click disini

5. Tahapan dan Syarat Pembuatan AJB (Ringkasan)

Untuk memberi gambaran jelas (dan juga sebagai checklist untuk target usia 20-50 yang sedang mempertimbangkan transaksi), berikut poin-penting yang harus diketahui:

5.1. Tahapan umum

1. Persiapan dokumen oleh penjual dan pembeli: KTP, KK, NPWP, surat nikah (bila menikah) atau surat waris, sertifikat asli, STTS PBB, IMB bila ada bangunan. 
2. Verifikasi oleh PPAT/Notaris: memeriksa sertifikat ke BPN, cek sengketa, cek jaminan bank atau penyitaan. 
3. Penyusunan draft AJB: mencantumkan identitas pihak, deskripsi objek, harga, syarat pembayaran, tanggal penyerahan.
4. Penandatanganan akta di hadapan PPAT/Notaris dengan saksi. 
5. Pendaftaran atau pengajuan ke BPN bila diperlukan (balik nama sertifikat). AJB menjadi salah satu syarat. 
6. Pembayaran pajak terkait: PPh penjual, BPHTB pembeli, jasa PPAT/Notaris. 

5.2. Syarat dokumen minimum

• KTP & KK penjual & pembeli. 
• Sertifikat asli objek yang akan dijual. 
• Bukti pembayaran PBB (umumnya 5 tahun terakhir). 
• IMB bila bangunan. 
• NPWP penjual & pembeli. 
• Surat persetujuan pasangan atau ahli waris bila diperlukan.

6. Beberapa Pertanyaan Umum

Apakah proses balik nama selalu harus dilakukan setelah AJB?

Ya — idealnya setelah AJB selesai, pembeli lanjut mengurus balik nama sertifikat ke BPN agar nama pemilik baru tercatat. Waktu balik nama sendiri bisa 1–2 bulan atau lebih tergantung kondisi. 

Biaya apa saja yang harus saya siapkan?

• Biaya jasa PPAT/Notaris (diatur misalnya dalam Permen ATR/BPN No. 33 / 2021 bahwa jasa maksimal 1% dari nilai transaksi). 
• Pajak: PPh penjual, BPHTB pembeli. 
• Biaya balik nama ke BPN, jika dilakukan. 
• Biaya tambahan apabila ada tunggakan PBB, jaminan bank, atau dokumen yang belum lengkap. 

7. Tips Praktis bagi Anda yang Berencana Membeli Properti

• Cek legalitas sejak awal: Pastikan sertifikat, PBB, IMB, jaminan bank semuanya clear sebelum deal. 
• Pilih PPAT/Notaris yang kredibel: Pengalaman dan reputasi penting untuk menghindari hambatan. 
• Persiapkan dana lebih: Agar tidak kaget ketika ada biaya tambahan atau perbaikan dokumen. 
• Pastikan waktu transaksi cukup: Jangan terburu-buru; beri ruang untuk verifikasi. 
• Simpan semua dokumen: Ajukan balik nama segera setelah AJB; simpan bukti pembayaran pajak dan jasa. 
• Gunakan akta sebagai tahap, bukan akhir: Ingat bahwa AJB bukan sertifikat; tetap harus dilanjutkan. 

8. Kesimpulan

Dokumen AJB adalah instrumen penting dalam transaksi jual beli properti di Indonesia. Ia menjadi bukti telah terjadi transaksi dan membantu proses pengalihan hak. Namun, AJB tidak menggantikan sertifikat kepemilikan dan benar-benar harus dibuat melalui PPAT atau notaris agar memiliki kekuatan hukum yang maksimal. Waktu pembuatan bisa relatif cepat jika dokumen lengkap (sekitar 2–4 minggu), namun bisa lebih lambat jika ada kendala. Meskipun Anda bisa menyiapkan banyak hal secara mandiri, dalam hal akta final tetap disarankan memakai jasa profesional agar transaksi Anda aman dan terlindungi.

Bagi Anda yang sedang mempersiapkan transaksi jual beli properti, memahami poin-poin ini sangat penting agar tidak terjebak pada kesalahan prosedural atau asumsi yang keliru. Law-firm kami siap membantu konsultasi jika Anda membutuhkan pendampingan lebih lanjut, Click disini