Dalam transaksi jual beli properti, penting untuk melakukan balik nama sertifikat tanah sebagai langkah pertama untuk memastikan status hukum yang jelas dan menghindari kemungkinan sengketa di masa mendatang. Proses balik nama sertifikat tanah merupakan prosedur yang harus dilalui untuk memastikan bahwa hak atas tanah atau bangunan secara sah berpindah kepada pemilik yang baru. Langkah ini penting untuk memperoleh pengakuan hukum yang sah atas kepemilikan tanah dan bangunan.

Apa Itu Balik Nama Sertifikat Tanah?

Balik nama sertifikat tanah adalah proses administratif yang dilakukan untuk mengubah nama pemilik yang tertera pada sertifikat tanah. Proses ini mengharuskan pemilik baru untuk mengajukan permohonan kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memperbarui data kepemilikan. Proses balik nama ini memastikan bahwa hak atas tanah atau bangunan yang bersangkutan berpindah kepada pihak yang sah, sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah

Untuk melakukan balik nama sertifikat tanah, pemilik baru perlu mengikuti prosedur yang telah ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Langkah pertama adalah mengunjungi kantor BPN yang terdekat dengan membawa dokumen yang diperlukan. Setelah dokumen diserahkan dan diverifikasi oleh petugas, pemohon akan diminta untuk membayar biaya pendaftaran sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Proses balik nama sertifikat tanah ini biasanya membutuhkan waktu sekitar 5 hari kerja untuk selesai.

Persyaratan untuk Melakukan Balik Nama Sertifikat Tanah

Berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku dan informasi yang tercantum pada situs resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), berikut adalah persyaratan yang harus dipenuhi untuk melakukan balik nama sertifikat tanah:

1. Formulir Permohonan: Mengisi dan menandatangani formulir permohonan yang disediakan oleh petugas BPN di atas materai.

2. Surat Kuasa: Apabila permohonan dilakukan oleh kuasa, surat kuasa yang sah harus disertakan.

3. Fotokopi Identitas Pemohon: Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga (KK) pemohon, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas BPN.

4. Fotokopi Akta Pendirian Badan Hukum: Jika pemohon merupakan badan hukum, harus menyertakan fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya.

5. Sertifikat Tanah Asli: Sertifikat tanah yang sah dan asli.

6. Akta Jual Beli: Akta jual beli dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang sah.

7. Fotokopi KTP Para Pihak: Fotokopi KTP penjual dan pembeli yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas BPN.

8. Izin Pemindahan Hak: Jika pada sertifikat tertera persyaratan khusus yang mengharuskan izin pemindahan hak dari instansi berwenang, maka izin tersebut harus disertakan.

9. SPPT dan PBB: Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas BPN.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, melakukan balik nama sertifikat tanah tidak hanya membutuhkan waktu, tetapi juga biaya yang perlu dipersiapkan oleh pemohon. Berikut adalah komponen biaya yang perlu dipertimbangkan dalam proses balik nama sertifikat tanah:

1. Biaya Penerbitan Akta Jual Beli (AJB):
   Biaya penerbitan AJB berbeda-beda, tergantung pada kantor PPAT yang mengurusnya. Umumnya, biaya penerbitan AJB berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi. Semakin tinggi nilai transaksi, maka semakin besar biaya penerbitan AJB yang harus dibayarkan.

2. Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB):
   BPHTB merupakan biaya yang dikenakan sebesar 5% dari Dasar Pengenalan Pajak (NPOP-NPOPTKP). BPHTB dihitung berdasarkan nilai tanah yang dibeli dan bangunan yang ada di atasnya.

3. Biaya Pengecekan Keabsahan Sertifikat Tanah:
   Untuk memastikan keabsahan status hukum sertifikat tanah, biaya pengecekan keabsahan sertifikat adalah sebesar Rp 50.000.

4. Biaya Balik Nama Sertifikat:
   Biaya ini dihitung berdasarkan nilai tanah yang tertera dalam sertifikat dan luas tanah yang bersangkutan, serta rumus perhitungan berikut:
   (nilai tanah per meter persegi x luas tanah) / 1000 + biaya pendaftaran.

Contoh Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas mengenai biaya balik nama sertifikat tanah, berikut adalah contoh perhitungan:

Misalnya, seorang pembeli bernama Lala membeli tanah seluas 200 m² dengan luas bangunan 100 m². Harga tanah per meter persegi adalah Rp 1.000.000 dan harga bangunan per meter persegi adalah Rp 800.000. Dengan nilai transaksi sebesar Rp 280.000.000, berikut adalah perhitungan biaya balik nama:

1. Biaya AJB:
   Jika biaya AJB adalah 1% dari nilai transaksi, maka biaya AJB adalah:
   1% x Rp 280.000.000 = Rp 2.800.000.

2. Biaya BPHTB:
   BPHTB dihitung sebagai 5% dari nilai tanah yang terkena pajak:
   5% x Rp 200.000.000 (harga tanah) = Rp 10.000.000.

3. Biaya Pengecekan Sertifikat:
   Biaya pengecekan sertifikat tanah adalah Rp 50.000.

4. Biaya Balik Nama:
   Berdasarkan rumus yang berlaku, biaya balik nama adalah:
   (Rp 280.000.000 / 1000) + Rp 50.000 = Rp 330.000

Total Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Dengan demikian, total biaya yang harus dibayarkan oleh Lala adalah:
Rp 2.800.000 (AJB) + Rp 10.000.000 (BPHTB) + Rp 50.000 (Pengecekan Sertifikat) + Rp 330.000 (Balik Nama) = Rp 13.180.000.

Meskipun begitu Master Legal Solution telah membuat tools untuk kamu bisa check biaya balik nama tanah  bisa check https://masterlegalsolution.com/kalkulator-properti-jb/

Kesimpulan

Proses balik nama sertifikat tanah adalah langkah yang sangat penting dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan, untuk memastikan kepemilikan sah yang tercatat secara resmi oleh negara. Meskipun ada biaya yang harus dikeluarkan, proses ini adalah bagian dari langkah hukum untuk menghindari sengketa di masa depan.